Was tun, wenn ein Mieter die Miete nicht zahlt?

Als Immobilienberater habe ich oft mit Vermietern gesprochen, die vor der Herausforderung stehen, dass ein Mieter seine Zahlungen nicht leistet. Diese Situation kann belastend sein – sowohl finanziell als auch emotional. In solchen Fällen ist es wichtig, systematisch vorzugehen, um das Problem zu lösen, ohne unnötige Risiken einzugehen.

1. Die Ruhe bewahren und die Situation analysieren

Meine erste Empfehlung: Bewahren Sie einen kühlen Kopf. Nicht jede ausbleibende Zahlung ist gleich ein Grund zur Sorge. Häufig gibt es nachvollziehbare Gründe, wie ein kurzfristiger finanzieller Engpass oder ein einfaches Versehen. Bevor Sie rechtliche Schritte einleiten, klären Sie die Situation:

• Hat der Mieter früher zuverlässig gezahlt?

• Gibt es Anzeichen für finanzielle Schwierigkeiten?

• Liegt möglicherweise ein Missverständnis vor?

Ein direktes, sachliches Gespräch mit dem Mieter kann hier oft viel bewirken. Zeigen Sie Verständnis, aber machen Sie gleichzeitig deutlich, dass die Mietzahlung rechtlich bindend ist.

2. Schriftliche Zahlungserinnerung – Der erste formelle Schritt

Sollte das Gespräch keine Lösung bringen oder nicht möglich sein, ist der nächste Schritt eine schriftliche Zahlungserinnerung. Diese dient dazu, den Mieter freundlich, aber bestimmt an seine Verpflichtung zu erinnern. Ich empfehle, folgende Punkte aufzunehmen:

• Den ausstehenden Betrag inklusive einer Übersicht (z. B. „Miete für Januar 2025: 700 €“).

• Eine klare Zahlungsfrist (z. B. 7 bis 14 Tage).

• Ihre Bankverbindung und Kontaktmöglichkeiten.

Wichtig ist, dass die Erinnerung nachweislich zugestellt wird – beispielsweise per Einschreiben oder per E-Mail mit Lesebestätigung.

3. Mahnung und gerichtlicher Mahnbescheid

Bleibt die Zahlung weiterhin aus, sollte eine formelle Mahnung folgen. Diese ist rechtlich keine Pflicht, schafft jedoch Klarheit und signalisiert, dass Sie bereit sind, den nächsten Schritt zu gehen. Falls nötig, können Sie beim zuständigen Amtsgericht einen Mahnbescheid beantragen.

Ein Mahnbescheid ist oft ein effektives Mittel, um Druck auszuüben. Der Mieter hat damit 14 Tage Zeit, entweder die Forderung zu begleichen oder Widerspruch einzulegen. Dieser Schritt zeigt, dass Sie Ihre Rechte konsequent wahrnehmen, und wird häufig als Wendepunkt wahrgenommen.

4. Kündigung und Räumungsklage – Die letzten Schritte

Sollte der Mieter trotz Mahnung nicht zahlen, haben Sie das Recht, den Mietvertrag zu kündigen:

• Fristlose Kündigung: Wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten im Verzug ist (§ 543 BGB), können Sie den Mietvertrag fristlos kündigen.

• Ordentliche Kündigung: Eine ordentliche Kündigung ist ebenfalls möglich, setzt aber längere Fristen voraus.

Sollte der Mieter trotz Kündigung nicht ausziehen, bleibt Ihnen nur die Möglichkeit einer Räumungsklage. Diese ist jedoch zeitaufwändig und kostenintensiv. Hier empfehle ich, frühzeitig einen Anwalt hinzuzuziehen.

5. Prävention und Schutz vor Mietausfällen

Ich rate jedem Vermieter, sich durch präventive Maßnahmen abzusichern:

• Gründliche Mieterauswahl: Prüfen Sie Bonitätsnachweise, Gehaltsabrechnungen und eventuelle Bürgschaften.

• Mietausfallversicherung: Diese kann Sie vor finanziellen Schäden schützen, wenn ein Mieter nicht zahlt.

• Kaution: Nutzen Sie die gesetzlich erlaubte Kaution von bis zu drei Monatsmieten, um Rückstände oder Schäden abzusichern.

Eine gute Vertragsgestaltung ist ebenfalls essenziell. Achten Sie darauf, dass Ihr Mietvertrag rechtlich einwandfrei ist und klare Regelungen enthält.

Fazit

Wenn ein Mieter nicht zahlt, ist das ärgerlich, aber kein Grund zur Verzweiflung. Mit einem klaren Plan und der richtigen Herangehensweise können Sie die Situation in den Griff bekommen. Wichtig ist, frühzeitig zu handeln, ohne die Beziehung zum Mieter unnötig zu belasten. Sollte es dennoch zu einer Eskalation kommen, stehen Ihnen rechtliche Mittel wie ein Mahnbescheid oder eine Kündigung zur Verfügung.