Mietpreise in Mönchengladbach 2025 – So viel zahlen Mieter wirklich

Aktuelle Mietpreise nach Größe und Stadtteil

Die Mietpreise in Mönchengladbach sind im Jahr 2025 auf einem hohen Niveau. Im Durchschnitt zahlt man derzeit rund 9–10 € pro Quadratmeter (€/m²) Nettokaltmiete für eine Mietwohnung . Je nach Wohnungsgröße und Lage variiert der Preis erheblich: kleinere Apartments (unter 40 m²) erzielen mit etwa 10,6 €/m² die höchsten Quadratmeterpreise, während mittelgroße Wohnungen (z.B. 50–60 m²) im Schnitt ca. 9 €/m² kosten und größere Wohnungen über 90 m² bei rund 9,4 €/m² liegen . Der typische Mietpreis für ein 60 m²-Apartment beträgt aktuell etwa 9–9,2 €/m² Kaltmiete.

Auch stadtteilabhängig gibt es deutliche Unterschiede. In eher einfachen Lagen am Stadtrand sind die Mieten am niedrigsten: So bekommt man in Stadtteilen wie Uedding oder Odenkirchen Wohnungen schon für rund 8–9 € pro m² . Günstige Mietpreise um 8,9 €/m² werden z.B. in Rheydt oder Odenkirchen verzeichnet . Dagegen werden in begehrten zentralen Vierteln deutlich höhere Mieten aufgerufen. In Gladbach (Innenstadt), Windberg oder Hardt-Mitte liegen die durchschnittlichen Angebotsmieten oberhalb von 10 €/m² . Im Stadtteil Gladbach (Zentrum) werden aktuell stadtweit die höchsten Mieten gezahlt – etwa 10,5–11 €/m² im Schnitt . Insgesamt bewegt sich der überwiegende Teil der inserierten Kaltmieten 2025 in einer Spanne von etwa 7,90 €/m² in einfachen Lagen bis 11,10 €/m² in Top-Lagen .

Mietpreisentwicklung 2020–2025

In den letzten fünf Jahren sind die Mieten in Mönchengladbach kontinuierlich gestiegen. Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der durchschnittlichen Angebots-Kaltmiete pro Quadratmeter seit 2020:

Jahr | Ø Nettokaltmiete in Mönchengladbach (€/m²)

2020 | ca. 7,0 €

2021 | ca. 7,5 €

2022 | ca. 7,9 €

2023 | ca. 8,4 €

2024 | ca. 9,0 €

2025 | ca. 9,5 €

Diese Zahlen zeigen einen kräftigen Anstieg von rund 30–35 % seit 2020. Zum Vergleich: 2011 lag der durchschnittliche Mietpreis in Mönchengladbach noch bei etwa 6 €/m², während er 2025 bereits rund 10 €/m² erreicht . Insbesondere in den Jahren 2021 bis 2023 zog das Mietniveau an. Der städtische Mietspiegel weist für 2023 einen Median (Bestandswohnungen) von 8,36 €/m² aus – das entspricht einem Anstieg von 5,8 % gegenüber dem Vorjahr . Neubauwohnungen verteuerten sich im selben Zeitraum sogar auf rund 12 €/m² (+6,5 %) . Jahr für Jahr waren Zuwächse im mittleren einstelligen Prozentbereich zu beobachten. Diese Dynamik spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum und den begrenzten Zuwachs an günstigem Angebot wider.

Auch auf Stadtteilebene lässt sich die Entwicklung nachvollziehen. In vormals preiswerten Lagen sind Mieten gestiegen, bleiben aber relativ günstig, während die teuersten Viertel ihren Vorsprung halten oder ausbauen. Beispielsweise kletterten die Durchschnittsmieten in Viersen (Nachbarstadt) von 7,77 €/m² Anfang 2024 auf 8,33 €/m² Anfang 2025 (+7 %) – ein ähnlicher Aufwärtstrend wie in Mönchengladbach. Insgesamt ist das Mietniveau in Mönchengladbach mittlerweile leicht über dem Bundesdurchschnitt (ca. 8 €/m²) angesiedelt . Die hohe Auslastung des Wohnungsmarktes ließ Mietpreise in allen Segmenten zwischen 2020 und 2025 deutlich steigen, wie die obige Tabelle veranschaulicht.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser

Nicht nur bei Mieten, auch bei Immobilienkaufpreisen hat der Markt in Mönchengladbach angezogen. Aktuell liegen die Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen bei rund 2.500–2.600 € pro m² Wohnfläche . Zum Vergleich: In der Nachbarstadt Viersen kostet der Quadratmeter Wohnung etwa 2.163 € im Schnitt – Mönchengladbach liegt also etwas höher, was die Attraktivität der Stadt widerspiegelt. Bei Häusern (Einfamilienhäuser, Reihenhäuser) sind die Preise pro Quadratmeter naturgemäß höher: Hier werden in Mönchengladbach aktuell etwa 3.700 € pro m² verlangt .

Nach mehreren Jahren deutlicher Preiszuwächse hat sich der Kaufmarkt 2023 etwas abgekühlt. Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt stagnierten bzw. sanken die Kaufpreise im Vergleich 2022/2023 leicht: Für neue Ein- und Zweifamilienhäuser wurde ein Minus von 0,5 % verzeichnet, für neue Eigentumswohnungen -0,7 % . Gebrauchte Immobilien gaben noch stärker nach (ca. -6 bis -7 % im Median) . Diese Korrektur ist auf die stark gestiegenen Bauzinsen und Baukosten zurückzuführen, die seit 2022 viele Käufer zurückhaltender werden ließen. Dennoch liegen die Preise deutlich über dem Niveau von vor fünf Jahren. Beispielsweise kostete ein Neubau-Einfamilienhaus 2018 im Schnitt noch rund 3.500 €/m², während 2022 Spitzenpreise über 4.000 €/m² erreicht wurden . Im zweiten Halbjahr 2022 setzte zwar eine leichte Preiskorrektur ein , aber insgesamt bleibt Wohneigentum in Mönchengladbach teuer.

Zusammengefasst bewegen sich Eigentumswohnungen überwiegend im Bereich von 2.000 bis 3.000 €/m² (je nach Alter, Lage und Ausstattung), während Häuser oft 3.000 bis 4.000 €/m² erzielen. Mönchengladbach liegt damit preislich unter Großstädten wie Düsseldorf, aber über kleineren Orten im Umland. So werden in Viersen Häuser im Schnitt für rund 2.392 €/m² angeboten , deutlich weniger als in Mönchengladbach. Käufer in Mönchengladbach müssen also merklich tiefer in die Tasche greifen als in den Nachbarstädten, profitieren dafür aber von der städtischen Infrastruktur und Lage.

Beliebte und aufstrebende Stadtteile

Mönchengladbach verfügt über unterschiedliche Wohnlagen, die je nach Zielgruppe begehrt sind. Einige Stadtteile gelten als besonders beliebt, während andere sich aktuell im Aufschwung befinden:

• Familienfreundliche Viertel: Stadtrandlagen wie Giesenkirchen und Hardt sind bei Familien sehr gefragt . Sie bieten eine ruhige Umgebung, viel Grün und Einfamilienhaussiedlungen mit Gärten. Gute Schulen und ausreichend Spielplätze machen diese Stadtteile attraktiv für Haushalte mit Kindern. Die Immobilienpreise bleiben dort moderat, sodass sich Familien Wohneigentum leisten können.

• Zentrale Lagen für Berufstätige: Wer beruflich im Rhein-Ruhr-Gebiet pendelt oder urbanes Leben schätzt, bevorzugt die Innenstadt (Gladbach) oder Rheydt. In diesen zentralen Stadtteilen findet man sowohl Eigentumswohnungen in citynahen Lagen als auch moderne Stadthäuser . Die ausgezeichnete Infrastruktur – etwa der Hauptbahnhof in Mönchengladbach und der Bahnhof Rheydt – sowie Autobahnanbindungen machen diese Viertel für Berufspendler attraktiv. Hier lebt man citynah mit allen Vorteilen (Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Kultur), was insbesondere Singles und jungen Paaren zusagt.

• Aufstrebende Quartiere: Einige ehemals eher periphere Ortsteile entwickeln sich dynamisch. Zum Beispiel ziehen Rheindahlen im Westen und Wickrath im Süden verstärkt junge Käufer und Investoren an . Dort sind Immobilien (noch) günstiger zu haben, doch neue Bauprojekte und Entwicklungsmaßnahmen verleihen diesen Vierteln Zukunftspotential. So entstehen in Wickrath neue Wohngebiete, und Rheindahlen profitiert von seiner guten Anbindung sowie der Nähe zum ländlichen Umland. Diese Viertel gelten als Geheimtipp für alle, die Wertsteigerungen erwarten und bereit sind, in aufblühende Lagen zu investieren.

• Gehobene Wohnlagen: Für Käufer mit Fokus auf Luxus und Exklusivität bietet Mönchengladbach ebenfalls Adressen. Hervorzuheben sind Viertel wie der Bökelberg (rund um das ehemalige Stadion) oder Schrievers . Diese Wohnlagen zeichnen sich durch repräsentative Villen, großzügige Einfamilienhäuser und ruhige Straßen aus. Hier wohnen oft Besserverdienende, die große Grundstücke und hochwertige Bausubstanz suchen. Die Nachfrage übersteigt in diesen Premiumlagen das Angebot deutlich, sodass Preise und Mieten hier am oberen Ende der städtischen Bandbreite liegen. Ein erfahrener Immobilienmakler ist oft nötig, um in solchen Vierteln passende Objekte zu finden, da Angebote rar sind .

Kurzum: Familien zieht es in grüne Randlagen, Berufstätige schätzen die City-Nähe, Investoren spekulieren auf Entwicklungsviertel und Luxus findet man in traditionellen Nobelgegenden. Diese Vielfalt an Stadtteilen ermöglicht es, dass jeder – vom Studenten bis zur Großfamilie – in Mönchengladbach den passenden Wohnort finden kann.

Angebot und Nachfrage: Marktlage 2025

Die Wohnungsmarktsituation in Mönchengladbach ist 2025 angespannt. Zwar wurden in den vergangenen Jahren neue Wohnungen gebaut, doch die Nachfrage blieb hoch. Laut dem Wohnungsmarktbericht der Stadt wuchs der Wohnungsbestand im Jahr 2023 um +610 Einheiten auf insgesamt ca. 140.900 Wohnungen . Hintergrund waren überraschend viele Fertigstellungen: 642 neue Wohnungen wurden 2023 fertiggestellt, entgegen dem landesweiten Trend rückläufiger Bauaktivität . Dennoch bleibt der Markt knapp, denn die Bevölkerungszahl ist durch Zuzug zuvor stark gestiegen und 2023 in etwa auf hohem Niveau verharrt . Im Juli 2022 hatte Mönchengladbach mit über 274.000 Einwohnern einen historischen Höchststand erreicht, bedingt v.a. durch den Zuzug ukrainischer Geflüchteter . Ende 2023 zählte die Stadt rund 267.700 Einwohner, ähnlich wie im Vorjahr .

Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt insbesondere im günstigen und mittleren Segment groß . Haushalte mit geringem Einkommen oder Familien suchen verstärkt nach bezahlbaren Mietwohnungen – ein Bereich, in dem das Angebot besonders knapp ist. Ein Indiz: Die Wanderungsbewegung innerhalb der Stadt hat abgenommen – 2023 zogen nur 57 von 1.000 Einwohnern innerhalb Mönchengladbachs um, was bedeutet, dass viele in ihren Wohnungen bleiben mangels Alternativen . Besonders Haushalte mit vier und mehr Personen haben Schwierigkeiten, adäquaten neuen Wohnraum zu finden , da große familiengerechte Wohnungen selten frei werden.

Auf der Angebotsseite wurden zwar 2023 mehr Wohnungen gebaut, doch zuvor war ein Einbruch zu verzeichnen: 2022 hatte sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen gegenüber dem Vorjahr halbiert (auf nur 284 Einheiten) , während die Bevölkerung stark wuchs. Dies führte zu einem Rückgang der Leerstandsreserven. Erstmals hat die Stadt eine genaue Leerstandsanalyse durchgeführt: Nach der Stromzähler-Methode ergab sich 2023 eine Leerstandsquotevon 4,8 % aller Wohnungen; bereinigt um ca. 2 % temporären Leerstand (Modernisierung etc.) verbleibt ein struktureller Leerstand von nur 2,8 % . Eine so niedrige Leerstandsrate bedeutet faktisch Vollauslastung – es gibt kaum Puffer für zusätzliche Nachfrage.

Insgesamt wird der Markt von den Experten als „zunehmend angespannt“ eingeschätzt . Angebot und Nachfragedriften vor allem im günstigen Segment auseinander: Während hochpreisige Neubauprojekte entstehen, fehlt es an preisgebundenem oder preisgünstigem Wohnraum. Der Bestand an sozial gebundenen Wohnungen ist weiter rückläufig (2023 nur noch 6.305 WBS-Wohnungen, –2 % gegenüber 2022) , weil viele ältere Bindungen auslaufen. Gleichzeitig war die Nachfrage nach neuen Sozialwohnungen ungebrochen hoch. Dies zeigt, dass bezahlbarer Wohnraum für viele Suchende knapp bleibt, obwohl die Stadt mit Förderprogrammen gegensteuert.

Einfluss von Neubauten, Zuzug und Leerstand

Mehrere Faktoren beeinflussen den Wohnungsmarkt in Mönchengladbach:

• Neubautätigkeit: Neue Bauprojekte können Entlastung bringen. Mönchengladbach hat mit Großvorhaben wie der Seestadt mg+ (ein neues Quartier mit bis zu 2.000 Wohnungen nahe der Innenstadt) ambitionierte Pläne. Tatsächlich stieg 2023 die Zahl der Baugenehmigungen wieder (707 neue Wohneinheiten genehmigt) , nachdem sie 2022 stark eingebrochen war . Dennoch bleibt die Fertigstellung größerer Projekte oft zeitaufwendig – kurzfristig wirkt der Neubau daher nur begrenzt preisdämpfend. Wichtig ist auch, was gebaut wird: In den letzten Jahren entstanden vor allem hochpreisige Neubauwohnungen (Ø 12 €/m² Miete) , die sich nicht jeder leisten kann. Geförderter Wohnungsbau wurde zwar 2023 intensiviert (124 neue Sozialwohnungen bewilligt) , doch bis diese auf dem Markt sind, vergeht Zeit. Unterm Strich sorgt die Neubautätigkeit für hochwertiges Angebot, entlastet aber den angespannten unteren Markt kaum.

• Zuzug und Bevölkerungsentwicklung: Mönchengladbachs Einwohnerzahl war lange rückläufig oder stagnierend, erlebt aber durch Migration wieder Zuwächse. 2022 brachte der Zustrom von Geflüchteten und auch einiger Wegzug aus teureren Großstädten einen Bevölkerungsanstieg auf Rekordniveau . Mehr Einwohner erhöhen direkt die Nachfrage nach Wohnungen. Gleichzeitig wandern nicht mehr so viele Mönchengladbacher ins Umland ab, da das Mietniveau in der Region insgesamt steigt. Eine wachsende Stadt mit knapp 270.000 Einwohnern benötigt laufend neue Wohnungen. Positiv zu vermerken ist, dass 2023 die Einwohnerzahl kaum weiter wuchs – das gab dem Markt etwas Zeit, das Angebot aufzuholen. Sollte jedoch erneut ein stärkerer Zuzug einsetzen (z.B. durch neue Arbeitsplätze in der Region oder weiteren Flüchtlingsstrom), könnte die Nachfrage das Angebot schnell wieder überholen.

• Leerstand und Fluktuation: Wie erwähnt, liegt die strukturelle Leerstandsreserve nur bei rund 2,8 % . Ein gewisses Maß an Leerstand ist normal und nötig (für Umzüge, Sanierungen etc.), doch in Mönchengladbach sind viele Wohnungen belegt. Das bedeutet, Umzüge werden schwieriger – wer eine Wohnung sucht, findet wenig Auswahl und steht in Konkurrenz mit vielen Interessenten. Zudem halten Vermieter angesichts der Nachfrage Wohnungen bewusst kaum leer, sondern setzen eher auf Mieterhöhungen. Ein niedriger Leerstand treibt somit die Mietpreise tendenziell weiter nach oben.

Weitere Faktoren sind die Zinsentwicklung und das Wanderungsverhalten: Da Bauzinsen seit 2022 gestiegen sind, können sich weniger Menschen Wohneigentum leisten und bleiben länger Mieter – was die Mietnachfrage erhöht. Gleichzeitig überlegen manche, aus Großstädten ins günstigere Mönchengladbach zu ziehen; diese Binnenwanderung im Großraum kann ebenfalls für Zuzug sorgen. Insgesamt ergibt sich eine Gemengelage, in der Neubau, Zuzug und Leerstand eng zusammenwirken: Reichen die Neubauten nicht aus, um den Zuzug zu kompensieren, bleibt der Leerstand niedrig und die Wohnungsnot spürbar.

Vergleich mit den Nachbarstädten

Im regionalen Vergleich nimmt Mönchengladbach eine mittlere Position ein. Die Stadt ist zwar deutlich günstiger als die nahen Großstädte Düsseldorf oder Köln, aber im Umland gehört sie zu den teureren Kommunen. Viersen, Erkelenz und Korschenbroich – kleinere Nachbarstädte – weisen etwas niedrigere Mieten auf als Mönchengladbach:

• In Viersen kostet eine Mietwohnung derzeit rund 8,3 €/m² (Q1 2025) , also gut 1–2 Euro weniger pro Quadratmeter als in Mönchengladbach. Im Vorjahr lag Viersen noch bei 7,8 €/m², die Mieten sind dort also ebenfalls spürbar gestiegen .

• Erkelenz erreicht ähnlich ca. 8,4 €/m² im Durchschnitt . Auch hier gab es einen Anstieg um gut 6 % gegenüber 2024 .

• Korschenbroich als direkte Nachbarstadt (im Kreis Neuss) kommt inzwischen auf etwa 9,5 €/m² . Damit hat Korschenbroich fast Mönchengladbacher Niveau, was durch die Nähe zu Düsseldorf (und die dort abfließende Nachfrage) erklärbar ist.

Mönchengladbach selbst liegt laut Immoportal bei etwa 9,15 €/m² im Schnitt (2025) . Damit wird klar: Das Mietniveau in Mönchengladbach übertrifft das der meisten umliegenden Kleinstädte. Wer ins Umland ausweicht – etwa nach Viersen oder Erkelenz – kann noch etwas günstigere Mieten finden, muss dafür aber längere Pendelwege in Kauf nehmen. Korschenbroich als gehobene Vorortgemeinde ist preislich kaum mehr günstiger.

Auch bei den Kaufpreisen zeigt sich dieses Bild: In Viersen liegen Eigentumswohnungen um die 2.200 €/m² , in ländlicheren Gemeinden teils noch darunter, während Mönchengladbach im Schnitt um 2.600 €/m² liegt . Für Käufer und Mieter lohnt also ein Blick in die Nachbarschaft, doch das Preisgefälle schmilzt: Die starken Preisanstiege der letzten Jahre haben die Lücke zwischen Mönchengladbach und dem Umland etwas verkleinert. Gleichzeitig bietet Mönchengladbach als Oberzentrum mehr urbanes Flair und Infrastruktur, was viele bereit sind, mit einem Aufpreis zu zahlen.

Ausblick: Mietprognose für 2026

Wie geht es weiter mit den Mieten? Nach allen aktuellen Prognosen ist kurzfristig kaum Entspannung in Sicht. Experten rechnen damit, dass die Mieten auch 2025 und 2026 weiter steigen werden . Gründe dafür sind der anhaltende Nachfragedruck und die nach wie vor unzureichende Neubauleistung bundesweit. Zwar konnte Mönchengladbach 2023 eine positive Bautätigkeit verzeichnen, doch deutschlandweit bricht der Wohnungsneubau ein – für 2026 wird lediglich mit etwa 175.000 neuen Wohnungen im Bundesgebiet gerechnet, deutlich weniger als benötigt . Diese Entwicklung bedeutet, dass das Angebot hinter dem Bedarf zurückbleibt, was erfahrungsgemäß zu weiter steigenden Mieten führt.

Konkret könnte in Mönchengladbach das Mietpreiswachstum in ähnlicher Größenordnung wie zuletzt weitergehen. Für 2025 erwartet eine Marktanalyse einen Anstieg der Angebotsmieten um bis zu 5 % . Sollte die Nachfrage durch Zuzug oder wirtschaftliche Erholung zusätzlich belebt werden, könnten in einzelnen Segmenten auch höhere Steigerungen eintreten. Bereits 2024 waren Mietsteigerungen von teils über 5 % zu verzeichnen – dieser Trend dürfte sich 2025 nochmals zuspitzen, so der Tenor von Branchenbeobachtern .

Ein weiterer Faktor ist die politische Regulierung: Ende 2025 läuft in Nordrhein-Westfalen möglicherweise die Mietpreisbremse aus. Falls dieses Instrument wegfällt, hätten Vermieter in gefragten Lagen mehr Spielraum für Erhöhungen, was zusätzlichen Aufwärtsdruck bedeuten würde . Zudem bleiben die Energie- und Nebenkosten ein Thema – energetisch sanierte Wohnungen könnten relativ teurer werden, während unsanierte Objekte durch hohe Heizkosten weniger attraktiv sind. Solche Differenzierungen könnten den Markt segmentieren, ändern aber nichts am generellen Trend.

Prognose: Für 2026 ist vorsichtig mit weiter steigenden Mieten zu rechnen, wenngleich das Tempo vom allgemeinen Umfeld abhängt. Sollte die Bauzins-Entspannung und Förderpolitik mehr Neubau ermöglichen, könnte das Plus moderater ausfallen (z.B. +2–4 %). Andernfalls – bei anhaltend schwachem Neubau und stabiler bis steigender Nachfrage – könnten erneut Steigerungen um 5 % oder mehr anstehen. Mönchengladbach wird als mittelgroße Großstadt im Speckgürtel der Rheinschiene voraussichtlich weiter im Fokus von Mietern stehen, die in Düsseldorf, Köln oder auch den Niederlanden arbeiten, aber günstigeren Wohnraum suchen. Das Wachstumspotential der Stadt (z.B. durch neue Arbeitsplätze, Uni-Ausbau etc.) könnte die Nachfrage zusätzlich ankurbeln.

Fazit

Der Wohnungsmarkt in Mönchengladbach präsentiert sich 2025 als angespannt, aber vielfältig. Die Durchschnittsmieten liegen bei knapp 10 €/m² und sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Kaufimmobilien erreichen Preise, die eine Seitwärtsbewegung nach vorherigen Höchstständen zeigen. Beliebte Stadtteile bedienen verschiedene Bedürfnisse – von familienfreundlich-grün bis urban-zentral oder luxuriös. Die Marktanalyse zeigt eine hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot, was durch Neubau und Wohnungsbestandspolitik nur teilweise ausgeglichen wird. Im Vergleich zum Umland ist Wohnen in Mönchengladbach etwas teurer, dafür profitieren Bewohner von der Infrastruktur einer Großstadt. Für die Zukunft deutet vieles darauf hin, dass Mieten weiter anziehen. Mieter und Käufer sollten daher offizielle Mietspiegel und Marktberichte (z.B. den städtischen Mietspiegel oder den Wohnungsmarktbericht) im Blick behalten, um fundierte Entscheidungen zu treffen. Trotz aller Herausforderungen bleibt Mönchengladbach ein attraktiver Wohnstandort mit lebenswerten Quartieren – und die Stadt sowie Bauträger sind gefordert, diese Attraktivität durch Wohnraumangebote für alle Preisklassen zu erhalten und auszubauen.

Quellen: Offizieller Wohnungsmarktbericht Mönchengladbach 2023 , Mietspiegel 2025 , Marktanalysen (Immoportal, ImmobilienScout24) und regionale Presseberichte.