Kapitalanlage in Mönchengladbach 2026: Was Mehrfamilienhäuser wirklich abwerfen

Wer in Mönchengladbach ein Mehrfamilienhaus kaufen oder verkaufen möchte, stellt zuerst eine Frage: Was bringt es? Antworten aus Inseraten führen oft in die Irre, weil sie Angebotspreise und Wunschmieten zeigen. Belastbarer sind die Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Er wertet tatsächlich gezahlte Kaufpreise aus notariellen Verträgen aus und veröffentlicht daraus Kaufpreisfaktoren und Liegenschaftszinsen. Ich habe die wichtigsten Werte aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 zusammengefasst und rechne an einem Beispiel vor, was nach Kosten übrig bleibt.

Kaufpreisfaktoren: Was Käufer für einen Euro Miete zahlen

Der Kaufpreisfaktor, amtlich Rohertragsfaktor, teilt den Kaufpreis durch die Jahresmiete vor Kosten. Ein Faktor von 16,4 heißt: Das Haus kostete das 16,4-Fache seiner Jahresmiete. Der Kehrwert ist die Bruttorendite. Die Faktoren stammen aus Kaufverträgen von Januar 2024 bis November 2025, bei Eigentumswohnungen aus dem Jahr 2025.

Je mehr Wohnungen und je mehr Gewerbe ein Haus hat, desto weniger zahlen Käufer je Euro Miete. Ein Einfamilienhaus kaufen meist Selbstnutzer, für die die Miete zweitrangig ist. Wichtig beim Vergleich: Der Gutachterausschuss rechnet im Wesentlichen mit der ortsüblichen Miete nach Mietspiegel, nicht mit der tatsächlichen Miete. Rechnen Sie den Faktor eines Angebots mit der Ist-Miete, sind beide Werte nicht direkt vergleichbar.

Liegenschaftszins: die Rendite nach Kosten

Der Liegenschaftszins geht einen Schritt weiter. Er rechnet mit dem Reinertrag, also der Miete abzüglich Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis, und berücksichtigt, wie lange das Gebäude noch genutzt werden kann. Mit diesem Zins rechnen Gutachter im Ertragswertverfahren. Die Werte gelten zum 1. Januar 2026 für Gebäude mit einer Restnutzungsdauer von 25 bis 45 Jahren.

Kaufpreis und Miete sind Mittelwerte der ausgewerteten Verkäufe. Bei Mehrfamilienhäusern darf der gewerbliche Anteil bis zu 20 Prozent der Miete betragen, gemischt genutzte Gebäude liegen zwischen 20 und 80 Prozent. Für die beiden letzten Zeilen gab es nur wenige Verkäufe, der Gutachterausschuss nennt sie ausdrücklich nur als Orientierung. Die Bewirtschaftungskosten lagen im Mittel bei 25 bis 27 Prozent der Miete, die Restnutzungsdauer bei 30 bis 35 Jahren.

So haben sich die Zinsen entwickelt

Über zehn Jahre sind die Liegenschaftszinsen für Mehrfamilienhäuser deutlich gesunken. Im Bericht 2023 lagen sie am tiefsten, seitdem sind sie wieder gestiegen. Für Käufer heißt das: Im Verhältnis zum Ertrag sind Mehrfamilienhäuser heute günstiger als damals.

Was ein Mehrfamilienhaus je Quadratmeter kostet

Aus denselben Verkäufen hat der Gutachterausschuss Durchschnittspreise je Quadratmeter Wohnfläche ermittelt, Grundstück inklusive. Die Lage ist darin nicht berücksichtigt, das Baujahr ist fiktiv, Modernisierungen sind also eingerechnet. Für ältere und jüngere Baujahre gab es zu wenige Verkäufe.

Die Spannen sind groß: Häuser mit vier bis sechs Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1974 wurden zwischen 625 und 2.100 Euro je Quadratmeter verkauft. Zustand, Lage und Miete machen den Unterschied.

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen

Ein Haus mit sechs Wohnungen zu je 70 Quadratmetern, zusammen 420 Quadratmeter, vermietet zu 6,70 Euro je Quadratmeter nettokalt. Das entspricht der mittleren Miete der ausgewerteten Häuser dieser Größe. Gekauft zum mittleren Faktor von 16,4.

Die Kosten sind die Modellwerte 2026 aus dem Grundstücksmarktbericht. Sie machen hier 26 Prozent der Miete aus, passend zum Mittel der ausgewerteten Verkäufe.

Daraus ergeben sich eine Bruttorendite von 6,1 Prozent auf den Kaufpreis und eine Nettoanfangsrendite von rund 4,1 Prozent: 24.843 Euro Reinertrag geteilt durch 600.900 Euro Gesamtkosten. Finanzierung und Steuern sind darin noch nicht enthalten, eine Maklerprovision ebenfalls nicht. Der Kaufpreis entspricht rund 1.320 Euro je Quadratmeter und liegt damit im Bereich der Durchschnittspreise oben.

Liegt die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem neuen Mietspiegel 2026, steckt darin Spielraum. Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete aber um höchstens 20 Prozent in drei Jahren steigen (§ 558 BGB).

Worauf ich bei einem Mehrfamilienhaus achte

• Ist-Miete gegen Mietspiegel: Wie weit liegen die Mieten unter oder über der ortsüblichen Vergleichsmiete, und wann wurde zuletzt erhöht?
• Zustand und Restnutzungsdauer: Dach, Heizung, Fenster und Leitungen. Was in den nächsten Jahren ansteht, muss die Miete tragen.
• Mieter und Verträge: Leerstand, Staffel- oder Indexmieten und Mietrückstände. Die Mietverträge gehen beim Kauf unverändert auf den Käufer über.
• Gewerbeanteil: Wohn- und Geschäftshäuser haben mit 13,3 den niedrigsten Faktor und damit die höchste Bruttorendite. Ein leerstehendes Ladenlokal wiegt aber schwerer als eine leere Wohnung.
• Lage im Stadtteil: Der Mietspiegel unterscheidet die Stadtteile mit Faktoren von 0,90 bis 1,09. Was Wohnungen und Häuser je Stadtteil kosten, steht in meinem Überblick zu den Immobilienpreisen 2026.

Häufige Fragen

Welche Rendite bringt ein Mehrfamilienhaus in Mönchengladbach?

Mehrfamilienhäuser wurden 2024 und 2025 im Mittel zum 16,4-Fachen der Jahresmiete verkauft, das entspricht rund 6,1 Prozent Bruttorendite. Nach Bewirtschaftungs- und Kaufnebenkosten bleiben im Rechenbeispiel rund 4,1 Prozent, vor Finanzierung und Steuern.

Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor und Liegenschaftszins?

Der Kaufpreisfaktor teilt den Kaufpreis durch die Jahresmiete vor Kosten. Der Liegenschaftszins rechnet mit dem Reinertrag nach Kosten und berücksichtigt, dass ein Gebäude nur begrenzt lange Miete bringt. Deshalb liegt er unter der einfachen Nettorendite.

Lohnt sich eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Weiterverkaufte Eigentumswohnungen kosteten 2025 im Mittel das 22-Fache der Jahresmiete, rund 4,5 Prozent brutto, neu gebaute das 29,2-Fache. Je Euro Miete zahlen Sie für eine Wohnung also deutlich mehr als für ein Mehrfamilienhaus. Dafür ist der Einstieg kleiner, ein Leerstand trifft aber gleich die ganze Miete.

Wo finde ich die amtlichen Zahlen?

Im Grundstücksmarktbericht 2026 für Mönchengladbach, Kapitel 5.2 für Mehrfamilienhäuser und 6.1 für Eigentumswohnungen. Den Bodenrichtwert für eine Adresse finden Sie kostenlos in BORIS.NRW.

Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus?

Für den Wert eines vermieteten Hauses zählt vor allem der Ertrag. Ich bewerte Mehrfamilienhäuser über das Ertragswertverfahren mit den amtlichen Liegenschaftszinsen und aktuellen Vergleichsfällen, persönlich, kostenlos und unverbindlich.

Mehrfamilienhaus bewerten lassen

Sie möchten selbst verkaufen? Schritte und Unterlagen stehen im kostenlosen Leitfaden Mehrfamilienhaus selbst verkaufen. Sie suchen eine Kapitalanlage? Alles zu meiner Arbeit für Anleger finden Sie unter Anlageimmobilien in Mönchengladbach.

Quellen

© Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Mönchengladbach 2025, Grundstücksmarktbericht 2026, dl‑de/by‑2‑0 (www.govdata.de/dl‑de/by‑2‑0), Kapitel 5.2, 6.1 und 8.7. Bruttorenditen und Rechenbeispiel sind eigene Berechnungen aus diesen Daten, Werte gerundet. Stand November 2026.